人民币升值为什么对房地产行业是利好啊(人民币升值的利弊对房地产)

本文目录

1. 什么是房地产基金
2. 为什么有中介收购步梯老房
3. 人民币升值为什么对房地产行业是利好啊
4. 房产中介全款收购代卖安全吗

什么是房地产基金

房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs，意为RealEstateInvestmentTrusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。

作为一个门外汉，我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布，在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛（我们就叫它桃花岛吧）的旅游业。可以预见的，将会有越来越多的游客去该岛上观光，购物和消费。因此，在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店，可能会有不错的生意。

很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时，在酒店建成之后，也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者，他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生，就能巧妙的解决这个问题。

不同类型的房地产信托的结构不太一样，我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。

上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金（REITs）的组织结构。在图的正中央是房地产信托（REITs）。该信托基金的资金来自于基金持有人（股东）。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费。

通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。

如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里，REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例，如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处，那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%，那么该实体就会被归类为房地产公司股票，而非REITs，也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高，因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

上图显示的是美国REITs在过去15年的平均分红率（上图红线）以及同期美国10年期国债的年利率（上图蓝线）。大致来讲，两者有正相关关系。也就是说，当一个经济体的利率比较高的时候，REITs的分红也比较高。反之亦然。2008年金融危机期间，这一规律被打破，主要原因是REITs的价格发生大跳水，因此分红率一下子窜了上来。

目前（2017年4月），美国的REITs分红率平均为4.1%左右，比十年期的国债利率（2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者，倾向于从投资中每季度定期领取现金红利，那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。

从世界范围来讲，REITs最先在1960年代在美国出现，澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。而在亚洲地区，我们则需要等到21世纪才开始有REITs上市交易。

2016年8月，标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业（GICS中第11个行业）。在这一变化被实施后，我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市，给予投资者更多的投资选择。

从中国投资者的角度来看，去投资海外的REITs，主要有以下一些好处：

1）投资门槛低。一般来说，传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市，一套两室一厅，或者三室一厅，至少需要几十万美元，往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话，几百或者几千美元都可以实现。

2）多元分散。如果我们在海外购买一套房子，那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济，房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格，比如该居住区的学校质量，治安环境，邻居素质，交通便利等等。

但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITsETF，那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITsIndexETF在被发明以前，普通个人投资者无法实现这样的多元分散。

3）对冲股票风险。从资产配置角度来说，REITs追踪的是房地产市场，对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。

上图显示的是过去20年（1996-2015）美国的房地产价格指数（上图白线）和股票价格指数（上图黄线）的历史。在这20年间，两者的价格波动相关系数为0.5左右。在一个多元分散的资产组合中，同时包括股票和REITs有助于投资者降低风险。

4）省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道，在买好了房子之后，远远不是结束，而只是开始。一般来所，我们都不希望房子空关着，总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外，那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房，房客和房东最好见面并协商租借条例，有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客，轻则拖欠租金，重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。

购买REITs，相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产，可以省去房东很多麻烦。当然，天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。

5）流动性强。在任何一个国家，买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始，我们就需要找中介，花时间去做尽职调查，然后确定银行估值和贷款，再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候，花的时间会更长。一般来说，能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。

但是如果购买REITs，或者REITsindexETF，投资者就像交易股票一样，可以在市场开放的时候随时买进卖出，要比真正交易一套房子方便很多。

以先锋集团（Vanguard）的REITsETF，VNQ为例。该ETF中包括各种不同的REITs，有商业地产，住宅地产，多元化地产和特别地产。

当然，任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点：

1）购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉，那就相当于“瞎买瞎卖”，自然带有一定风险。当然，要降低这类风险，也可以购买REITs指数基金，这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。

2）REITs相当于股票，在证券交易所上上市，因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者，在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时，其“小心脏”可能会受不了。

值得一提的是，REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的，但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于，我们的房屋并没有在证券交易所上市，没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度，甚至每半年，因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。

在上图中，我挑选列举了一些规模比较大的REITsETF。目前交易比较活跃的REITsETF大多限于美国和欧洲市场。如果我们想要购买美国的REITs，那么可以考虑最便宜的SCHH和VNQ。这两支REITs都很便宜，其中VNQ的资金管理规模更大。RWR和IYR也是覆盖美国的REITsETF，其规模也很不错，但是费率要相对高一些。

如果想要跨出美国，那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITsETF还有IPRP和IFEU，也都可以考虑。

在2008年发生金融大海啸的时候，美国的房地产泡沫破裂，因此REITs的价格大跌。但是在这之后，REITs的价格也开始快速反弹。

纵观过去16年（2000-2016），即使包括2008年金融危机房地产大跌的时段，REITs累计的投资回报（每年12%）还是非常高，比垃圾债券（8%）和股票（4%）都要来的好。

当然，过去的历史回报不代表将来，投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲，一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs，和其他大类资产（股票，债券等）组合在一起，同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产，多地域的资产配置方案中，REITs占有非常重要的一席之地。

希望对大家有所帮助。

为什么有中介收购步梯老房

中介会收购的房子，一般都是非常有中间差价可以赚到的房子。否则中介也不会花不晓得树木干一些无利不起早的事情。

一些老旧小区的步梯，由于房主急需出售会折价很多，所以很多中介就看准了商机，买到手之后从新的简单装修以后在高价卖出，赚取中间的差价还能赚取一部分中介费。

人民币升值为什么对房地产行业是利好啊

人民币升值导致外资大量涌入，楼市虚假繁荣。人民币升值利好房地产与金融业，这句话虽然在市场上广为流传，但是大多数投资者对其中的作用机制并不十分明确。近期房地产类和金融类上市公司在资本市场上屡遭打压，使投资者更是对此有些不明就里。目前，比较流行的解释有两种，一种是货币升值利好房地产和金融业是普遍存在的国际经验；二是货币升值后房地产和金融业的外币价值增加，这会吸引境外资本收购房地产和金融资本，而这些产业资本的本币价值也将因国际资本的收购水涨船高。对于认真的投资者，这两种解释都不能令人满意，因为没能解释货币升值利好房地产与金融业的因果关系链条。在没有弄清具体作用机制的前提下，国际经验的证据显然说服力不足，中国有数不清的例子都和国际经验大相径庭，中国经济独一无二的增长模式就是最典型的例子。境外资本青睐房地产与金融业，也需要理由，人民币升值以后坐享汇率变动收益是个理由，但这个理由并不充分。人民币对美元升值，外资只要是把美元兑换成了人民币标注的资产，无论是地产和金融，或者是银行存款、债券、其他产业投资，只要美元换成了人民币资产就能够分享人民币对美元汇率变动的收益。之所以外资在众多人民币资产中更加青睐房地产和金融业，所看重的显然并非汇率变动收益，还需要有其他更重要的原因支撑房地产和金融业相对于其他人民币资产的比较优势。解释货币升值如何利好房地产与金融业，我们需要明确其中的因果关系链条，需要来自经济基本面的解释。为了绕开经济学术语，以下我们通过一个极端的例子说明其中的因果关系。例子虽然极端，但更有利于理解问题。货币升值与房产偏好让我们假定有这么一个家庭。家庭总收入1600元，支出只有两种，一是租房花去800元，二是商场购物800元。住房消费与商场购物消费的一个关键区别在于，住房消费只能由本国提供，不能借外国的房子住；但是商场购物可以是本国商品，也可以是外国商品。在国际商品套利的作用下，无论是本国商品还是外国商品，本国商场里面的商品与国际市场上同类商品价格相同，如果人民币兑美元汇率是8∶1，800元人民币在国内购买的商品等价于100美元在国际市场上购买的商品。这时候，我们假定人民币兑美元升值一倍，从8∶1升值到了4∶1。对于这个家庭而言，同样是1600元的收入，但是购买力发生了变化，可以用800元租原来的房子，另外800元现在变成了200美元，可以购买两倍于货币升值前的商场商品，家庭收入的实际购买力因为货币升值而提高了很多。面对购买力的提升，家庭的选择往往不是增加一倍商场购物消费，而是在提高商场消费的同时，把多出的一部分钱用于换租更大更好的房子。还是1600元的收入，货币升值一倍以后，家庭会用比原来更多的钱租更好的房子，这不仅会提高市场上房租的价格，同时还会提高房地产本身的价值。房地产价格会因为货币升值水涨船高。现实远远比上面的例子复杂得多，但复杂之处仅是增加了摩擦力，不会改变方向。比如货币升值一倍后，商场中的商品价格并不会立即下降一倍，而是在一个较长的时间里缓慢、持续下降（在通货膨胀大于零的条件下表现为价格上涨幅度的下降），甚至有些商品（尤其是农产品）价格由于很少参加国际贸易根本对汇率调整不做出反应，家庭实际购买力不会像上面例子中提升的那么快、那么多。但是，这只是个时间和幅度的问题，如果从一个较长的时间区间看，这种机制的作用非常明显。货币升值与房地产价格提升之间的关系是高速增长经济体中非常普遍的现象，得到了广泛的国际经验支持。货币升值与金融需求金融业收益于货币升值原因相对复杂，但是机制与上面房地产业升值受益于货币升值有类似之处。继续利用上面的例子，不同之处在于家庭支出除了租房和普通商品之外，还包括教育、医疗、交通、娱乐等一系列服务性支出。货币升值的作用在于提高了家庭收入实际购买能力的同时，会带来家庭支出结构的变化，特别是增加对房地产、教育、医疗、交通、娱乐等一系列只能由本国提供的、难以参加国际市场定价的商品和服务支出。这些支出的增加会导致这些商品和服务投资需求增加，并进一步导致能源和上游原材料产业投资需求增加。正如我们目前看到的对房地产、教育、医疗、交通、娱乐设施需求的增加，以及由这些消费升级带动的以钢材、电力为代表的原材料和能源等众多投资需求的增长。这些投资需求的增长对于以银行为代表的金融业来说，意味着更高的信贷需求和利润增加，金融业资产价值也因此提升。从资源配置角度看，货币升值的本质特征是国内不同产业产品之间相对价格的调整，与相对价格调整相伴，一方面会看到仅服务于本地的服务业发展，并由此推动相关上下游产业信贷需求的增加。另一方面，还会看到参与国际市场竞争的出口和进口替代部门面临严峻的外部生存压力，以及这些产业内部激烈的兼并重组和产业升级换代。后面一种情况对于银行信贷需求而言，既有一些贷款需求下降甚至是坏账的危险，同时还有来自于兼并重组和产业升级换代的新增贷款需求。综合来看，如果出口和进口替代部门在体制上足够灵活，能够通过管理改善和技术进步摆脱货币升值的负面冲击，并由此实现了产业升级，这些产业对银行部门也是利大于弊。根本因素还是经济增长以上我们从房地产需求和信贷需求的角度分析了货币升值对地产和银行业的影响机制。但从更广泛的角度看，故事并不完整。货币升值、不同产业间产品相对价格调整，以及对房地产和金融产业的影响，都只是经济增长故事的不同表现，是结果而不是最终原因。最原始的动力还是生产率提高，尤其是以出口和进口替代部门为代表的贸易品部门生产率提高。如果贸易品部门生产率提高不能得到保障，货币升值和后面的一系列故事都不能成立。无论是境外资本还是国内资本，将货币升值看做是对房地产和金融业的利好，本质是看重经济增长对这些产业发展的利好，这些基本面范畴的利好只有在较长的时期内才能完成。

房产中介全款收购代卖安全吗

收购代卖安全不安全？

我觉得从安全方面的考虑来说是安全的，毕竟钱已经落袋为安了，但是我主要想表达的是？为什么会出现全款代购的情况呢，道理很简单，您的房子的售价明显低于市场价格，他们有从中获利的空间。

因为每一个人的情况不一样，所以会有不同的选择方式。我觉得考虑全款收购代卖的业主一定是比较急需用钱，或者他的用钱成本（利息）已经高过房子倒手的溢价空间。

从安全角度来说，主要钱不落袋，您就有权利不进行过户，所以对您来讲是很安全的。

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